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优质商铺供应量进入井喷期 租金同比增长10.7% [复制链接]

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admin 发表于 2014-1-16 10:47:11 |显示全部楼层
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世邦魏理仕杭州分公司近日发布了《2013年杭州房地产市场回顾与2014年展望》。报告显示:2013年杭州主城区优质写字楼市场需求表现稳定,在全年供给37万平方米比上年增加一倍的情况下,全市空置率仍维持在30%警戒线以内。优质商铺市场也于2013开始进入井喷期,全年供应量近20万平方米。尽管如此,在旺盛需求的推动下,优质商铺租金仍有10.7%的同比增长。

展望2014年,杭州主城区写字楼市场全年供应约有25万平方米,将基本实现供需平衡,前期供过于求的钱江新城各项指标也将有所改观。优质商铺方面,全年预计将有384000平方米新增供应量,新兴商圈将加速形成。在购物中心同质化的压力下,业主与商户之间的关系将从单纯的租赁双方向合作伙伴进阶,以求共赢。

优质写字楼:供求关系将企稳

新的市场竞争格局逐渐形成

2013年杭城主城区写字楼市场表现不俗,全年供应增加,需求上升,租金小幅上涨。2013年主城区写字楼供应量约为2012年的两倍,面对充沛的新增供应,全年空置率升幅仅为4.1个百分点,全市空置率仍维持在30%警戒线以内。分区域来看:黄龙、武林等传统核心商圈租赁市场表现良好。而钱江新城区域则空置率居高不下,租金涨幅压力明显,出现区域两极分化现象,但最后两个季度情况有所改观。2013年杭州主城区优质写字楼平均租金较去年上涨1.3%,上涨动力主要来自黄龙、武林等核心板块内优质项目的提价。

从写字楼销售市场来看,成交量较上年上涨10.1%,一些知名开发商的项目如万达、万通、绿地、银泰开发的优质写字楼,均出现销售火爆场面。万通中心、绿地中央广场、西子国际等项目均有较好的市场表现。目前杭州写字楼市场仍是销售型项目居多、买家以本地企业为主。世邦魏理仕日前发布了《中国物业投资指南之办公楼篇》专题报告,从投资风险与投资收益的角度对中国15个主要城市的写字楼市场进行了分析和比较,并在此基础上建立了投资分析模型,在这个模型中,杭州总体排名第七,二线城市中排名第三,仅次于武汉、成都。风险与收益评分均高于二线城市平均水平。

杭州主城区未来三年的年均新增优质办公楼供应不足30万平方米。只相当于2013年优质办公楼存量的21%,远低于87%的全国平均水平,显示其来自于未来供应的压力相对较小。整体市场在经历了供给高峰之后即将迎来新的机遇。

2014年将是杭城写字楼市场调整与消化期,全年主城区约有25万平方米的新增供应。按过去三年的年均净吸纳量推算,今年杭州主城区优质写字楼市场将基本实现供需平衡的格局。鉴于经济增速放缓,预计租金将保持平稳,或小幅上扬,不同于2013年市场集中供应在钱江新城,2014年新增供应的地理分布较为均衡,市中心会涌现一批新优质写字楼如新芯智谷、万通中心、大家武林府 ,届时,传统区域将和钱江新城及运河商务区写字楼形成新的市场竞争格局。

优质商铺市场:新兴商圈将形成,同质化竞争压力凸显

2013年杭州优质商铺市场表现活跃,新开业项目包括湖滨银泰和城西银泰城 ,为市场带来19.5万平方米的新增供应,将近2012年供应量的5倍左右。整体市场空置率小幅上升1.0个百分点至2.5%。

总的来看去年新开业项目均为购物中心,为应对电商冲击,实体零售商们开始从拓宽盈利点、改善促销技巧、配套服务等方面进行升级改革,商场业态中餐饮、娱乐等体验式业态所占权重明显上升,零售业态比重则出现下降。如湖滨银泰的餐饮比例超过一半,城西银泰城体验式业态占比超六成。老牌商厦也积极采取应对措施,如利星商场计划将快时尚品牌ZARA升级为跨三层营业面积达2,000平方米的旗舰店;解百B座也进行调整升级,引入国际品牌LOTTUSSE、LACOSTE、CKJ、BEAN POLE等。

未来的6个月内,预计位于湖滨商圈的解百A楼将完成其品牌调整和升级,重新开业。今年下半年更有万达广场、中大银泰圣马广场等大型购物中心在新兴商圈开业,这些新项目的入市可以有效地填补市场空白,并由于这些项目的开发商都是颇具经验知名企业,预计在一段时间期后这些项目都会运作良好。在新兴商圈加快形成、传统商业加速转型的背景下,武林和湖滨等传统核心商圈的可租面积将维续供不应求的局面,并推动杭州商铺租金继续稳步上涨,但涨幅较2013年有所收窄。

短期内优质商铺仍供不应求,但从长远来看,有不少问题不容忽视:其一、据世邦魏理仕统计,在未来三年内杭州主城区开业的购物中心体量达90万平方米,已接近2013年底商业项目总存量97.8万平方米,且未来购物中心同质化严重;其二,高端奢侈品牌在中国有停止扩张甚至收缩的现象,许多高端品牌也声称不会再开出新店;其三,商家既要面对来自电商的冲击,又要面对业主租金的提价。

对于业主,优化品牌组合,进行业态调整,提高运营水平是未来取胜之道。从长期来看,对项目策划定位、业态组合、招商、后期运营等都提出更高要求。世邦魏理仕认为业主与商家之间应不仅仅是租赁关系,更应该是合作伙伴的关系,这样既能使业主收益得以保障,又能让商业项目更健康、持续地发展,形成共赢局面。

工业物业市场: 高端物流物业持续走俏

2013年,杭州与物流仓储市场相关的投资较为活跃。12月,由菜鸟网络投资的“中国智能骨干网项目”杭州站已确定落户杭州空港经济区;而国内首个跨境贸易电子商务产业园落户杭州,目前已吸引阿里巴巴、全麦、顺丰、圆通、邮政EMS等企业入驻。

全年工业用地成交主要集中在萧山区域,工业用地价格比2012年上涨3.7%至每平方米436.4元。由电子商务和市内消费持续带动的物流仓储需求、以及现阶段高标准项目的有限供应共同推动物流设施租金继续上涨,2113年环比升9.0%至每月每平方米22.9元。

未来两年内,随着工业地价稳步上涨(即物流设施开发成本增加)以及高端物流设施的稀缺,预计一部分物流仓储的需求可能会被分流到杭州周边地区。

高档住宅市场:大鳄纷至沓来,市场库存压力增大

2013年底,杭州住宅市场处于高存量的状态,商品房存量突破11万套;其中住宅存量达7.6万套左右,较2012年上涨28.2%。2013年主城区月均成交套数保持在2700套,与2012年月均成交3000套相比下降11%。

高端市场方面,第四季度成交仍然保持活跃,单价3万元以上的项目成交总套数超过600套,比三季度有所上升。价格也继续小幅上涨,高档公寓平均售价环比升2.0%至每平方米41095元。同时,杭州住宅租赁市场需求持续旺盛,高档公寓平均租金环比2012年上涨5.5%,至每月每平方米81.9元。

展望2014年,鉴于2013年发展商积极拿地、顺利开工,且政府强调要通过加强供应来调控房价增长,同时市场需求已进入平稳期,因此预期2014年的市场库存水平仍有继续上升的可能。而发展商为求迅速销售,必在销售策略上下足功夫,各项条款更加灵活,而房价以企稳为主。另外,从目前市场的供求面积结构来看,主城区的可售房源中120平方米以上的大户型占据近半壁江山,而2012-2013年90平方米以下的户型成交套数占比在65%左右。若二套房首付比例明年维持在七成,大户型市场的压力料将更加凸显。


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